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20 de Janeiro de 2022

3 Coisas que você precisa saber sobre a compra de imóvel na planta e que podem te fazer economizar muito dinheiro

Chystyano Vasconcelos, Advogado
Publicado por Chystyano Vasconcelos
há 6 dias

Comprar um imóvel é o sonho de milhares de brasileiros. (SONHO DA CASA PRÓPRIA).

Nesse artigo valos falar da compra de imóveis na planta.

Se você comprou um imóvel na planta ou conhece alguém que comprou, sabe que o procedimento é bem desgastante: procurar o imóvel, falar com a construtora, providenciar documentos, esperar dias a fio para o banco aprovar o financiamento,

muitas vezes tendo que se ausentar do trabalho para resolver questões burocráticas no banco.

O procedimento não é tão simples quanto parece.

O sonho da casa própria, muitas vezes, faz com que você tome decisões precipitadas a fim de concluir o negócio o mais rápido possível.

Como você está cansado de saber e principalmente sentir na pele, uma das maiores dificuldades em adquirir o imóvel é a demora na conclusão da obra.

Enquanto isso, são vários gastos que aparecem: Juros de obra, taxa de corretagem, ITBI, IPTU, e por aí vai.

Aqui no escritório, ouço diversas reclamações dos clientes sobre o estresse de financiar imóveis.

Em sua grande maioria, o desabafo é sempre o mesmo:

sobre a demora na entrega das chaves e os gastos que, muitas vezes, não são explicados aos compradores.

A paciência, a esperança e a saúde vêm se desgastando dia após dia, e muitos são levados a desistir do negócio, não por falta de vontade e empenho, mas pelas dificuldades enfrentadas diariamente.

O assunto não é simples, nem tão intuitivo e demanda reflexão devido ao grande impacto que tem na vida das pessoas.

É muito comum que o empreendimento demore de 3 a 4 anos para ser concluído. Um tempo bem superior ao previsto no contrato que você assinou com a construtora.

O investimento em dinheiro e de tempo envolvem muitas variáveis que passam despercebidas, mas prestando atenção podemos economizar uma grana e até recuperar valores pagos indevidamente.

Resolvi, então, falar de três situações muito comuns para que você economize na hora de comprar um imóvel na planta e até recuperar o que gastou indevidamente.

Isso vai te ajudar bastante!

1- IPTU cobrado antes da entrega do imóvel

É muito comum a cláusula que responsabiliza o consumidor pelo pagamento do IPTU a partir da data de assinatura do contrato.

O certo é que você só é responsável pelo pagamento do IPTU a partir da data de imissão na posse, ou seja, quando receber o imóvel.

Porém, ainda que abusiva essa cobrança, se você não pagar, corre sérios riscos. Por exemplo:

  1. Protesto e inscrição do nome em cadastros desabonadores de crédito;
  2. Execução fiscal, que pode, inclusive, dentre outras implicações, acarretar na penhora do próprio imóvel.
  3. Impossibilidade de obter crediário;
  4. Se você pretender financiar junto a um banco o preço restante do imóvel, a aprovação de crédito será recusada, pois o bem já possui dívida de IPTU lançada em seu cadastro.

Então, você pergunta: O que fazer para acabar com essa cobrança indevida?

Nesse caso, é possível que você consiga na justiça que seja DECLARADA abusiva a cláusula que impõe ao consumidor o pagamento do IPTU antes da entrega do imóvel.

2 – ITBI de imóvel na planta


Não são raras as situações em que o consumidor compra um imóvel na planta por meio de financiamento bancário e se depara com o famoso ITBI

Aqui, é importante deixar claro que o que existe é a compra do terreno.

O financiamento, na verdade, é da construção do imóvel para entrega futura (modalidade mais comum do Programa Minha Casa Minha Vida).

Ficou confuso?

Vou deixar mais claro.

Imagina que você firmou contrato de compra e venda de terreno para construção de imóvel vinculado a um empreendimento por meio de financiamento imobiliário no Banco do Brasil.

Considerando, nesse exemplo, que o valor total do contrato é de R$ 155.000,00, incluindo a alienação fiduciária e outras obrigações.

Porém, desse valor, apenas R$ 38.746,29 é referente ao terreno.

Pois bem, é sobre esse valor que deveria ser calculado o ITBI.

Sendo a alíquota do ITBI do município, no exemplo acima, de 2%, tem-se que o valor desse tributo deveria resultar em R$ 774,92 (2% de R$ 38.746,29, que foi justamente o que se transmitiu nesse momento).

Porém, na prática, o comprador acaba desembolsando R$ 3.100,00 (2% de 155.000,00).

Assim, no exemplo acima, você tem direito à devolução da diferença, qual seja, R$ 2.325,08.

3. Cobrança de Juros de Obra após a entrega das chaves

Você adquiriu, na planta, um apartamento de uma grande construtora.

Contudo, mesmo estando na posse do imóvel, continua sendo cobrado de juros de obra.

Ora, em que pese ser legal a cobrança dos juros de obra (taxa de evolução da obra), uma vez que previsto no contrato de financiamento, a cobrança desse encargo após a entrega das chaves não faz sentido, pois a construção já foi concluída.

Em outras palavras, muito embora você esteja desfrutando da posse do imóvel diante da entrega das chaves, os juros de obra continuam sendo cobrados, em virtude da ausência de regularização do empreendimento imobiliário.

Importante destacar que, ainda que o imóvel não esteja na posse do comprador, se o prazo para a entrega do imóvel esgotou, é indevido a cobrança dos juros de obra.

Aqui, vale citar o que já foi decidido na justiça:

“É ilícito o repasse dos juros de obra, ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma”

Dessa forma, cessa a exigibilidade dessa taxa com a imissão do comprador na posse do imóvel ou quando já esgotado o prazo para a entrega das chaves.

Isso significa que é irrelevante eventuais dificuldades da construtora ou do agente financeiro à adequação documental do empreendimento, ficando proibida a cobrança posterior desse encargo.

É isso. Espero que tenham gostado.

Um abraço e até a próxima!


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